Cómo calculamos los datos

Precios de oferta, no de venta. Todo procede de los anuncios de venta publicados en Casas Oasis (1,516 anuncios analizados). Son precios de oferta: lo que pide el vendedor en el anuncio, no el precio por el que la vivienda se vendió al final. Se recalculan a diario. Nada está escrito a mano.

Qué cuenta como reciente. Las viviendas a la venta hoy, más las que salieron del mercado en los últimos 6 meses. «Reciente» se mide por la fecha real en que el anuncio estuvo a la venta por última vez (el día que se retiró, se vendió o caducó; o, si eso no consta, el día que se publicó), nunca por la última vez que se editó la ficha.

Qué incluimos. Solo viviendas en USD con precio ≥ $3,000 y con habitaciones y baños indicados (sin eso el dato no es fiable). Excluimos terrenos y locales (no son viviendas).

Qué queda fuera. Los datos de referencia del mercado que no publicamos (anuncios que no se pueden ver en el sitio) no entran en estos precios, ni tampoco los anuncios repetidos: una vivienda que la moderación identificó como anunciada dos veces cuenta una sola vez.

Precios desorbitados. Comparamos cada precio con lo habitual en su provincia y apartamos los que se alejan muchísimo, con una medida robusta que los propios extremos no pueden arrastrar (técnicamente: puntuación z modificada mayor de 3,5 sobre el logaritmo del precio). Así un error como un anuncio de 80 millones de USD deja de deformar el máximo o la media. Las viviendas normales caras o baratas se quedan.

Precio medio (mediana). La cifra principal de cada zona es la mediana (el valor del medio: la mitad pide menos y la mitad más), no el promedio.

Precio estandarizado. Para comparar zonas lo estandarizamos por tamaño: calculamos la mediana de cada tamaño (1, 2, 3, 4+ habitaciones) y las combinamos ponderadas por la mezcla típica de viviendas del país (1 hab 8% · 2 hab 33% · 3 hab 32% · 4 hab 16% · 5 hab 6% · 6+ hab 5%). Así comparamos manzanas con manzanas: una provincia con sobre todo casas grandes ya no parece más cara que La Habana solo por su mezcla. Es el mismo enfoque de los índices internacionales (p. ej. el ZHVI de Zillow). Como combina todos los tamaños, no coincide con la mediana de la zona: sirve para comparar zonas entre sí, no como el precio de una casa. Cada tamaño necesita ≥ 5 anuncios para entrar, y los tamaños con datos deben cubrir ≥ 60% de la mezcla.

Muestra mínima. Una zona necesita al menos 10 anuncios recientes para publicar su mediana, y cada desglose (por habitaciones o por tipo) necesita sus propios 10; por debajo de 30 la cifra se marca como orientativa. Con menos de 10, la página de la zona no publica mediana: dice que hay pocos anuncios recientes, enseña los que hay, la última mediana conocida (la del periodo de 6 meses más reciente en que sí llegó a 10, con sus fechas, y solo desde 2021, porque antes los precios estaban en CUC) y la mediana de la zona que la contiene, y no se ofrece a los buscadores hasta que vuelva a haber datos.

En Casas Oasis se anuncia en dólares (USD), en pesos cubanos (CUP) o en euros (EUR), y cada anuncio enseña su precio en la moneda que eligió el vendedor.

Las estadísticas de precios usan solo los anuncios en USD. No convertimos los precios en CUP o en EUR a dólares: hacerlo exigiría elegir un tipo de cambio, y la cifra dependería más de ese tipo que de las casas. Por eso esos anuncios no entran en las medianas.

El CUC (peso convertible) se retiró con la unificación monetaria de 2021. Los precios anteriores estaban en esa moneda y no se comparan con los de hoy: la «última mediana conocida» de una zona solo se reconstruye con datos desde 2021.

Los precios de todas las zonas y el estudio de mercado se recalculan una vez al día, de madrugada, sobre el inventario de ese momento.

Entran las viviendas a la venta ese día y las que salieron del mercado en los últimos 6 meses. Es una ventana móvil: un precio de hace más de 6 meses deja de contar.

La guía para vender compara las visitas y los contactos que reciben los anuncios según cuántas fotos llevan. Se mide sobre los anuncios activos que llevan al menos 45 días publicados —uno de ayer no ha tenido tiempo de que nadie lo vea— y se vuelve a calcular cada día. Un «contacto» es alguien que tocó el teléfono o el WhatsApp del anuncio.