Respuesta breve
Según la legislación publicada localizada al 12 de agosto de 2026, la compraventa de vivienda entre particulares comprende a cubanos domiciliados en Cuba y extranjeros residentes permanentes. Una explicación oficial del Ministerio de Justicia también contempla a cubanos con condición migratoria de residentes en el exterior cuando mantienen domicilio en Cuba. La identidad o el pasaporte cubano, por sí solos, no resuelven todos los casos.
Antes de comprar deben verificarse el derecho inscrito del vendedor, la descripción y las cargas del inmueble. La operación se formaliza ante notario, la escritura recoge el precio y la forma de pago, se acreditan los tributos aplicables y el derecho adquirido se inscribe en el Registro de la Propiedad.
La Ley 187 «De la Vivienda» no está en vigor. La Asamblea Nacional la aprobó el 30 de julio de 2026 y la Gaceta Oficial publicó el acuerdo que la aprueba, pero todavía no el texto de la ley, así que esta página sigue explicando el régimen que rige hoy. El estado al día, con sus Gacetas, está en nuestro seguimiento de la Ley 187.
¿Quién puede comprar una vivienda en Cuba?
La respuesta depende del domicilio, la residencia y la vía jurídica de la operación. El artículo 2 de la Ley General de la Vivienda incluye a los cubanos domiciliados en Cuba y a los extranjeros residentes permanentes. No conviene decidir la elegibilidad usando únicamente nacionalidad, pasaporte o matrimonio.
| Situación | Respuesta orientativa | Qué confirmar |
|---|---|---|
| Cubano domiciliado en Cuba | En principio puede intervenir como comprador. | Identidad, capacidad, domicilio y documentos de la operación. |
| Cubano residente en el exterior | Una explicación oficial del Ministerio de Justicia contempla el caso cuando mantiene domicilio en Cuba. | No asumir que pasaporte o carné acreditan por sí solos el domicilio exigido. |
| Extranjero residente permanente | Está comprendido por la legislación publicada localizada. | Residencia permanente, capacidad y demás requisitos notariales. |
| Extranjero sin residencia permanente | No está comprendido en la compraventa residencial privada ordinaria localizada. | El matrimonio con una persona cubana no concede titularidad automática. |
| Inversor extranjero | La Ley 118 de la Inversión Extranjera, artículo 17, permite derechos inmobiliarios dentro de inversiones autorizadas. | Esa vía no equivale a comprar libremente cualquier vivienda privada. |
| Persona sujeta a jurisdicción estadounidense | Puede estar alcanzada además por restricciones de OFAC. | Autorización estadounidense aplicable, además del cumplimiento cubano. |
¿Está vigente la nueva Ley de la Vivienda de 2026?
No. La información oficial publicada el 30 de julio de 2026 acredita que la Asamblea Nacional aprobó la Ley 187 «De la Vivienda», con una apertura anunciada para personas extranjeras y la posibilidad de tener hasta dos viviendas.
Aprobación parlamentaria, refrendo, publicación y entrada en vigor no son el mismo momento jurídico. La Gaceta Oficial Ordinaria n.º 67, de 14 de agosto de 2026, publicó el Acuerdo X-178, que aprueba la ley para que sea refrendada por el Presidente de la República antes de publicarse; lo que todavía no se ha publicado es el texto de la ley. Hasta que eso ocurra, la Ley 187 no está en vigor y sigue rigiendo la Ley 65 de 1988.
Por eso esta guía explica el régimen que sí puede comprobarse hoy y no aplica los cambios anunciados. El seguimiento del estado, con las Gacetas citadas una a una y qué pasos faltan, se mantiene en Ley 187 de la Vivienda en Cuba: aprobada, pero aún no en vigor.
Qué comprobar antes de acordar la compra
Titularidad, cargas y concordancia
Solicita que se compruebe quién figura como titular, si existen cargas, limitaciones o derechos de terceros y si el título describe el mismo inmueble que aparece en el Registro. El Decreto Ley 51 de 2021 regula la publicidad registral de inmuebles y derechos, y la Resolución 493 de 2021 desarrolla el procedimiento registral.
Salvo los supuestos legalmente admitidos para una primera inscripción, el derecho del vendedor debe estar inscrito antes de transmitirlo. No entregues fondos porque una persona muestre solo una copia informal o afirme que la regularización se hará después.
Estado físico y ocupación
La revisión jurídica no sustituye una inspección técnica. Comprueba estructura, cubierta, humedad, instalaciones, abastecimiento de agua, ampliaciones y correspondencia entre la realidad y los documentos. Verifica también quién ocupa la vivienda y con qué derecho. Si el estado constructivo importa para tu decisión, consulta a un profesional independiente.
Herencia, copropiedad y representación
Una sucesión, una copropiedad o una representación pueden exigir títulos, consentimientos, adjudicaciones o poderes adicionales. El notario debe determinar qué documentos son necesarios en el caso concreto. Evita anticipar dinero hasta que las personas facultadas para transmitir estén identificadas y la documentación resulte suficiente.
Cómo comprar una casa en Cuba paso a paso
- Busca y compara viviendas. Revisa ubicación, estado, servicios y documentación disponible. Puedes comenzar en las viviendas en venta de Casas Oasis.
- Visita e inspecciona. Comprueba la vivienda, sus ocupantes, ampliaciones y señales que requieran valoración técnica.
- Verifica a las partes y el inmueble. Revisa identidad, capacidad, título, inscripción registral y cargas antes de comprometer fondos.
- Acuerda precio y prepara el pago bancario. Confirma con el banco y el notario el instrumento que permitirá pagar el precio total al formalizar y acreditar previamente la existencia del dinero.
- Presenta los documentos al notario. El expediente exacto depende del estado civil, representación, procedencia del título y regulación del inmueble.
- Formaliza y acredita los tributos. La escritura debe recoger el precio y la forma de pago, y las partes deben cumplir las obligaciones fiscales aplicables.
- Inscribe el derecho adquirido. Completa la inscripción en el Registro de la Propiedad y conserva copias verificables de la escritura y los justificantes.
No existe un plazo universal de cierre que sirva para todas las operaciones. La duración depende de la documentación, la situación registral, las autorizaciones necesarias y la capacidad de las oficinas intervinientes.
Documentos, poderes y compra desde el extranjero
La Ley 175 del Notariado está vigente desde el 7 de enero de 2026. La documentación no puede reducirse a una lista idéntica para todos, pero el análisis parte de la identidad y capacidad de las personas, el título sobre el inmueble, la situación registral y, si alguien actúa por otra persona, su representación.
Poder otorgado fuera de Cuba
Los funcionarios consulares cubanos pueden ejercer función notarial para documentos destinados a Cuba. Cuando un documento extranjero deba protocolizarse, los artículos 208 y 209 de la Ley 175 prevén la certificación consular o diplomática cubana correspondiente. No asumas que una apostilla extranjera basta por sí sola.
La ley contempla intervención por videoconferencia en supuestos concretos, pero eso no convierte toda compraventa en un trámite remoto. Antes de otorgar un poder, pide al notario cubano que confirme facultades, forma, legalización y vigencia necesarias para la operación prevista.
Impuestos de la compraventa
La base y los tipos deben leerse conjuntamente en la Ley 113 del Sistema Tributario y sus modificaciones. La versión consolidada publicada en 2026 permite comprobar los artículos aplicables.
Impuesto del comprador
El comprador paga un 4 % por la transmisión. La base es el precio declarado cuando iguala o supera el valor mínimo de referencia; si el precio declarado es inferior, se utiliza el valor mínimo de referencia.
Impuesto del vendedor
El vendedor paga un 4 % sobre sus ingresos por la transmisión. Si en un mismo año fiscal vende más de una vivienda, el 8 % se aplica desde la segunda venta de vivienda y en cada una posterior. La ley establece el mismo conteo, por separado, cuando vende más de un vehículo.
Cómo se obtiene el valor mínimo de referencia
La copia corregida de la Resolución 313/2024 se aplica desde el 15 de noviembre de 2024. Su metodología combina ubicación, clase de inmueble, características constructivas, dormitorios, garaje o estacionamiento, patio o jardín y coeficiente territorial. No es una tarifa simple por metro cuadrado.
Para una estimación basada en esa tabla, utiliza la calculadora de impuestos de compraventa. Confirma el resultado aplicable a tu expediente antes de pagar.
Cómo se documentan el precio y el pago
El artículo 70, apartados 3 y 4, de la Ley General de la Vivienda dispone que el pago total del precio se efectúe al formalizar la compraventa ante notario mediante instrumentos de pago emitidos por una institución bancaria. El comprador debe acreditar con el documento bancario correspondiente la existencia del dinero en una sucursal.
El artículo 166 de la Ley 175 exige además que la escritura recoja el precio y la forma de pago acordada. Esto no establece una moneda única ni el límite general de efectivo de 25 000 CUP que antes atribuía erróneamente esta página.
La Resolución 74 de 2026 del Banco Central de Cuba suspendió los artículos 4 y 5 de la Resolución 111 de 2023 para los sujetos económicos comprendidos por esa regulación. Esa suspensión no elimina la regla específica de pago bancario que el artículo 70 establece para la compraventa de vivienda entre personas naturales.
Notaría y Registro de la Propiedad
El notario comprueba identidad, capacidad, representación y requisitos del acto, redacta la escritura y deja constancia del precio y el pago. El artículo 168 de la Ley 175 exige la inscripción previa cuando corresponda y regula la remisión del instrumento al Registro.
El Registro de la Propiedad hace públicos jurídicamente los inmuebles y los derechos inscritos. Tras la firma, verifica que el título adquirido sea presentado e inscrito y que la descripción final coincida con la vivienda. Conserva la documentación original y los justificantes tributarios.
Restricciones para personas bajo jurisdicción estadounidense
La FAQ 799 de la Oficina de Control de Activos Extranjeros de Estados Unidos indica que las personas sujetas a jurisdicción estadounidense generalmente no están autorizadas a comprar o arrendar inmuebles en Cuba sin autorización de OFAC, salvo excepciones limitadas. La categoría es más amplia que ciudadanía estadounidense.
Cumplir el derecho cubano no elimina esa restricción. Si puede alcanzarte, obtén asesoría específica sobre sanciones antes de comprometerte o transferir fondos.
Compraventa, permuta, mercado y arquitectura
Esta página se concentra en requisitos y proceso jurídico. Para no mezclar intenciones de búsqueda, las cifras de oferta y demanda están en el informe del mercado inmobiliario cubano; el intercambio de viviendas se explica en la guía de permutas; y la historia, estilos y materiales aparecen en la guía de arquitectura de las casas cubanas.
Preguntas frecuentes
¿Quién puede comprar una casa en Cuba?
Según la legislación publicada localizada al 12 de agosto de 2026, la compraventa de vivienda entre particulares comprende a los cubanos domiciliados en Cuba y a los extranjeros residentes permanentes. La situación concreta depende del domicilio, la residencia y los documentos de cada persona.
¿Ya está vigente la nueva Ley de la Vivienda aprobada en 2026?
No. La Asamblea Nacional aprobó la Ley 187 «De la Vivienda» el 30 de julio de 2026, y la Gaceta Oficial Ordinaria n.º 67, de 14 de agosto de 2026, publicó el Acuerdo X-178 que la aprueba, pero no el texto de la ley. Mientras ese texto no se publique, el plazo para su entrada en vigor ni siquiera empieza a contar, así que sigue rigiendo la Ley 65 de 1988 y esta guía no aplica todavía los cambios anunciados. Comprobado el 23 de septiembre de 2026.
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en Cuba?
La legislación publicada localizada comprende al extranjero residente permanente. El matrimonio con una persona cubana no concede titularidad automática. Las inversiones inmobiliarias autorizadas bajo la Ley 118 son una vía distinta y no permiten comprar libremente cualquier vivienda privada.
¿Se puede comprar una casa en Cuba desde el extranjero?
La búsqueda y la preparación pueden realizarse desde el extranjero, pero la elegibilidad y la representación deben verificarse para el caso concreto. Los poderes y documentos extranjeros destinados a producir efectos en Cuba deben cumplir las formalidades consulares y notariales previstas en la Ley 175 del Notariado.
¿Cuánto pagan de impuesto el comprador y el vendedor?
El comprador paga un 4 % sobre el precio declarado cuando iguala o supera el valor mínimo de referencia; si es inferior, se usa ese valor mínimo. El vendedor paga un 4 %. Si en el año fiscal vende más de una vivienda, el 8 % se aplica desde la segunda venta de vivienda; la ley establece el mismo conteo por separado para la venta de más de un vehículo.
¿Cómo debe realizarse el pago de la vivienda?
La Ley General de la Vivienda dispone que el pago total se efectúe al formalizar ante notario mediante instrumentos de pago emitidos por una institución bancaria. El comprador debe acreditar con un documento bancario la existencia del dinero en una sucursal. No existe un límite general de efectivo de 25 000 CUP aplicable a esta compraventa; confirma con el banco y el notario el instrumento correspondiente.
¿Una persona sujeta a jurisdicción estadounidense puede comprar en Cuba?
OFAC indica que las personas sujetas a jurisdicción estadounidense generalmente no están autorizadas a comprar o arrendar inmuebles en Cuba sin autorización de OFAC, salvo excepciones limitadas. Cumplir la legislación cubana no elimina esa restricción estadounidense.
