El 14 de agosto de 2026 la Gaceta Oficial publicó algo sobre la nueva Ley de la Vivienda de Cuba. Pero no publicó la ley.
Publicó el Acuerdo X-178 de la Asamblea Nacional, que la aprueba «con vista a que sea refrendada por el Presidente de la República, antes de su publicación en la Gaceta Oficial». Y justo debajo, el Acuerdo X-179, que nombra una Comisión de Estilo para revisar el texto antes de ser firmado.
Es decir: la Ley 187 «De la Vivienda» no está publicada, no está en vigor y su texto definitivo todavía se estaba puliendo cuando los titulares ya daban los cambios por hechos. Hoy, mientras lees esto, la norma que rige tu casa en Cuba sigue siendo la Ley 65 de 1988. Con su artículo 81 y su confiscación intactos.
Por qué importa esta distinción: si estás a punto de emigrar, de vender, de heredar o de comprar desde el exterior, actuar como si la ley nueva ya rigiera puede costarte la vivienda. Lo que sigue separa, en cada punto, tres cosas distintas: lo que dice la Gaceta, lo que dice el anteproyecto y lo que está vigente hoy.
Qué se aprobó exactamente, y qué falta
La Asamblea Nacional aprobó la Ley 187 el 30 de julio de 2026, por unanimidad y en votación ordinaria, dentro de un paquete de seis leyes que incluye también la de Tierra Agropecuaria y Forestal, la de Organización de la Administración Central del Estado, la del Sistema de Identidad Personal y Domicilio y el Código del Trabajo.
Para que la Ley 187 empiece a regir faltan, en este orden:
- La revisión de la Comisión de Estilo.
- La firma del Presidente de la Asamblea Nacional.
- La refrendación del Presidente de la República.
- La publicación del texto en la Gaceta Oficial.
- Y después, 90 días de espera, según la disposición final del anteproyecto.
No hay fecha. Cualquiera que te dé una se la está inventando. Lo que sí hay es una fórmula: 90 días a partir de una publicación que todavía no ha ocurrido.
Un detalle que conviene tener presente al leer a otros: el anteproyecto público tiene 190 artículos y ocho disposiciones finales; los funcionarios describieron el texto aprobado como de 190 artículos y tres disposiciones finales. Hubo reorganización. Por eso en este artículo nunca leerás «el artículo X de la Ley 187», sino «el artículo X del anteproyecto». La numeración final puede no coincidir.
El cambio de fondo: el emigrado deja de estar fuera de la ley
Para entender la magnitud de lo que se propone hay que entender primero cómo funcionaba el mecanismo, porque casi nadie lo cuenta bien.
La Ley 65 no prohibía al emigrado tener una vivienda. Hacía algo más radical: no lo reconocía como sujeto. Su artículo 2 define «personas naturales» como «las personas naturales cubanas con domicilio en el país y los extranjeros residentes permanentes en el territorio nacional». Quien se iba, simplemente dejaba de existir a efectos de esa ley.
De ahí salía todo lo demás. El artículo 81.1: «La vivienda de residencia permanente, cuyo titular haya salido definitivamente del país, es confiscada por el Estado». El artículo 80: los que se ausentan definitivamente «son incapaces de heredar la vivienda». Y el 83.2 extendía la confiscación incluso a la vivienda de descanso o veraneo.
Un dato que se repite mal: hay quien cree que esa confiscación se suavizó en las reformas de 2011. Es al revés. El artículo 81 fue modificado por el Decreto-Ley 233 de 2003 y de nuevo por el Decreto-Ley 288 de 2011 — y esa redacción de 2011, la que sigue vigente hoy, mantiene la confiscación. Los decretos-leyes posteriores (322 de 2014, 342 de 2016, 353 de 2018) no tocaron los artículos 80 a 83. La confiscación ha estado vigente sin interrupción desde 1988.
El anteproyecto cambia esto por la raíz, y de la forma más silenciosa posible. Su artículo 3 define persona natural como «los ciudadanos cubanos y los extranjeros con residencia permanente en el territorio nacional». Desaparecen cuatro palabras: con domicilio en el país.
Con esa supresión, el mecanismo entero se cae solo. No hace falta un artículo que derogue la confiscación: al derogarse la Ley 65 completa, deja de existir. Lo comprobamos sobre las 91 páginas del anteproyecto — la palabra «confiscación» no aparece ni una sola vez. Tampoco «salida definitiva».
Antes y después, punto por punto
«Hoy» es derecho vigente. «Cuando entre en vigor» es lo que dice el anteproyecto, sujeto al texto final.
| Cuestión | HOY (Ley 65/1988) | CUANDO ENTRE EN VIGOR |
|---|---|---|
| ¿El emigrado conserva su vivienda? | No. Confiscada al salir definitivamente | Sí. El mecanismo desaparece |
| ¿Puede comprar desde el exterior? | No. No encaja en la definición de persona natural | Sí, al suprimirse el requisito de domicilio |
| ¿Puede vender? | Solo antes de salir del país | Sí, ante notario y en escritura pública |
| ¿Puede heredar la vivienda? | No | Sí. Se inaplica la incapacidad para la vivienda |
| ¿Puede heredar otros bienes? | No | Sigue igual: no. El Código Civil no se toca |
| Número de viviendas | Una, más una de descanso | Dos, más la de descanso ya declarada |
| Riesgo de perder la casa | Automático por emigrar | Solo por abandono, ruina y decisión de un tribunal |
| Vivienda vacía | Sin obligación específica | Obligación de conservarla y de nombrar representante |
| Forma de pago | — | Bancaria. Se excluye el efectivo |
Lo que la ley NO hace (y se está contando que sí)
No devuelve las viviendas confiscadas
Este es el más dañino de los malentendidos, y conviene ser tajante: no hay ni una línea de restitución. La disposición transitoria primera del anteproyecto blinda expresamente los derechos adquiridos bajo las legislaciones anteriores. Y las demás transitorias hacen justo lo contrario de restituir: consolidan la propiedad de quienes ocupan hoy esas viviendas —cónyuge, pareja de hecho inscrita, ex cónyuge o familiar hasta el cuarto grado que llevara al menos cinco años viviendo allí antes de la salida del titular—.
No elimina el límite de los 24 meses
Se ha atribuido a la ley de vivienda un cambio que es migratorio. El plazo de 24 meses vivía en el Decreto-Ley 302 de 2012, y quien lo deroga es la Ley 171 «Ley de Migración», publicada el 5 de mayo de 2026. Esa ley tampoco está en vigor: su disposición final cuarta le da 180 días, así que empieza a regir el 1 de noviembre de 2026.
La Ley 171 sí trae un cambio estructural que casi no se ha contado: define la condición de emigrado como la de quienes ya la tenían con anterioridad a la entrada en vigor de esa ley. Es decir, cierra la categoría: a partir de ahí no se crean emigrados nuevos.
No abre Cuba a la compra de casas por extranjeros
La vía que abre el anteproyecto es estrecha y está tasada. Exige inversión significativa en la economía cubana o necesidad de residencia por tratamiento médico u otra causa; que sea uso residencial en zona urbana; que la operación pase por una inmobiliaria, que además conserva un derecho de adquisición preferente; y el pago de los impuestos. No es comprarle una casa a un particular.
No resuelve la incapacidad de heredar en general
Aquí hay un matiz que no hemos visto explicado en ningún sitio, y que puede costarle dinero a una familia. El artículo 85.2 del anteproyecto dice que la incapacidad por haber sido declarado emigrado «no resulta de aplicación» al momento de la adjudicación de la vivienda al amparo de la presente Ley.
Solo para la vivienda. El artículo 470 del Código Civil —«es también causa de incapacidad para ser heredero o legatario el hecho de haber abandonado definitivamente el país»— no se deroga. El anteproyecto solo modifica el artículo 218 del Código Civil, que trata del derecho de superficie. Así que para el resto del caudal hereditario sigue rigiendo el 470, y con él el artículo 473.1: si la porción del incapaz supera el equivalente a dos años del salario medio nacional, no acrece a los coherederos — se transmite directamente al Estado.
El riesgo nuevo: ya no se pierde por emigrar, se puede perder por dejarla caer
Si tienes una casa cerrada en Cuba, esta es la parte del artículo que más te conviene leer dos veces.
El anteproyecto crea una obligación que hoy no existe. Su artículo 139.2 obliga a «recuperar el valor de uso de la vivienda que se encuentre deshabitada de forma permanente, que carezca de seguridad, protección adecuada, aseo o mantención, con deterioro de sus elementos estructurales, que afecten negativamente el entorno aun cuando no esté declarada en estado de ruina».
Y el artículo 141 cierra el círculo: si el abandono lleva la vivienda a estado de ruina, la Dirección Municipal de la Vivienda «podrá solicitar al Tribunal competente la pérdida del derecho por abandono y su disponibilidad a favor del Consejo de la Administración Municipal para su posterior asignación».
Conviene leerlo con precisión, sin alarmismo: hay un tribunal de por medio, y el supuesto es el deterioro estructural, no la simple ausencia. Pero el cambio de naturaleza del riesgo es real. Antes se perdía la casa por irse. Después se podrá perder por descuidarla.
Hay además una obligación concreta y barata de cumplir, en el artículo 139.3: «El titular de vivienda en caso de ausencia nombra representante para que actúe por él en situaciones de emergencia sanitaria, proceso administrativo o judicial y otros».
Otras novedades que sí conviene conocer
- Pago bancario obligatorio. El artículo 90.1 del anteproyecto establece que el precio se paga «mediante los instrumentos o títulos de créditos previstos en la legislación bancaria o cualquier otra modalidad de pago que no sea efectivo». Para quien compre desde el exterior, esto define la operación tanto como el precio.
- Unir y dividir viviendas. Los artículos 68 y 69 permiten unificar dos viviendas colindantes —horizontal o verticalmente— y dividir una si las dimensiones y la estructura lo permiten.
- Permuta ampliada. Los artículos 96 y 97 permiten permutar «por una o más y por otros bienes o derechos de cualquier naturaleza», ante notario.
- Vivienda de descanso. No es una licencia nueva para comprarse una casa de playa: el artículo 138 solo reconoce las ya declaradas como tal en el título bajo normas anteriores. Y esa condición se pierde al transmitirla en vida, no al heredarla.
- Viviendas subsidiadas. No hay una prohibición general de vender durante 15 años. Hay dos mecanismos distintos: reintegrar al Presupuesto del Estado el monto subsidiado, o un derecho preferente de tanteo y retracto del Estado en los casos de Células Básicas Habitacionales y familias con tres o más menores.
- Cuota de mantenimiento. El artículo 156 permite a la junta de administración del edificio fijar una cuota mensual para gastos comunes.
Una vía que sí existe hoy y casi nadie ha contado
Mientras la Ley 171 no entra en vigor, el Decreto-Ley 117 de abril de 2026 y el Decreto 150 crearon ya la condición migratoria de «Inversores y de Negocios» para cubanos residentes en el exterior. El artículo 5 del Decreto 150 es explícito: quienes la obtengan «se equiparan a los ciudadanos cubanos Residentes en el Territorio Nacional» mientras estén en Cuba.
Se tramita en los consulados o en oficinas del Ministerio del Interior, requiere solicitud escrita y aval de una entidad cubana, y la Autoridad Migratoria resuelve en 30 días hábiles. No es para todo el mundo, pero es la única puerta abierta hoy.
Por qué esta ley, y por qué ahora
El contexto explica el sentido de la reforma. Cuba arrastra un déficit de más de 800 000 viviendas. En 2025 se construyeron 5 493, un 26 % menos que el año anterior y una cuarta parte de las 20 232 de 2023. Hay más de 40 000 viviendas en construcción paralizadas. Y la población cayó en más de 300 000 personas en un solo año.
Visto así, permitir que un cubano en el exterior compre, conserve o herede una vivienda no es solo un gesto de derechos: es abrir una fuente de capital para un fondo habitacional que el Estado no puede sostener. Merece la pena notar que en la presentación oficial del 30 de julio, donde el ministro de la Construcción destacó el derecho a dos viviendas y la apertura a extranjeros, no se mencionó ni una vez a los emigrados. El cambio más profundo de la ley viaja en la definición del artículo 3, no en el titular.
Qué puedes hacer hoy
Nada de lo anterior es accionable todavía, con dos excepciones que sí lo son:
- Si vas a emigrar pronto: la Ley 65 sigue vigente. Transmitir la vivienda legalmente antes de salir sigue siendo la vía segura, exactamente como hasta ahora. No esperes a la ley nueva para salir sin resolverlo.
- Si ya vives fuera y tienes una casa cerrada en Cuba: nombra un representante y no dejes que la vivienda se deteriore. Es lo único que puedes hacer hoy, es barato, y es exactamente lo que los artículos 139 y 141 te van a exigir cuando la ley entre en vigor.
Y para lo demás: vigila la Gaceta Oficial, no los titulares. El día que aparezca el texto de la Ley 187 empezará a correr el reloj de los 90 días, y solo entonces habrá algo que hacer.
Nota sobre este artículo. Cada dato legal se ha verificado contra su fuente primaria: la Gaceta Oficial Ordinaria No. 67 del 14 de agosto de 2026, la Ordinaria No. 68 del 21 de agosto, la Ordinaria No. 39 y la Extraordinaria No. 60 (leyes migratorias), el anteproyecto oficial publicado por el Parlamento y los textos de la Ley 65 de 1988 y el Código Civil. Cuando citamos el anteproyecto lo decimos, porque el texto definitivo de la Ley 187 aún no es público. Lo actualizaremos el día que se publique.
Preguntas frecuentes
¿Está en vigor la nueva Ley de la Vivienda en Cuba?
No. La Asamblea Nacional la aprobó el 30 de julio de 2026 y la Gaceta Oficial Ordinaria No. 67 del 14 de agosto publicó el acuerdo de aprobación, no el texto de la ley. Faltan la revisión de estilo, la firma, la refrendación del Presidente y la publicación en Gaceta; y según el anteproyecto la ley entra en vigor 90 días después de esa publicación. Hoy sigue rigiendo la Ley 65 de 1988.
¿Me devuelven la casa que me confiscaron al emigrar?
No. No hay ninguna disposición de restitución. Al contrario: el anteproyecto conserva expresamente la validez de los derechos adquiridos bajo la ley anterior, y consolida la propiedad de quienes ocupan hoy esas viviendas. Si otra persona tiene título sobre ella, ese título sigue siendo válido.
Me voy de Cuba pronto. ¿Todavía me pueden confiscar la vivienda?
Sí. El artículo 81.1 de la Ley 65 de 1988 sigue vigente y lo seguirá hasta 90 días después de que la nueva ley se publique en la Gaceta, fecha que aún no existe. Mientras tanto, la vía segura sigue siendo la de siempre: transmitir la vivienda legalmente antes de salir.
Vivo fuera de Cuba. ¿Podré comprar una vivienda?
Hoy no: la Ley 65 reserva la condición de persona natural a los cubanos «con domicilio en el país». El anteproyecto de la nueva ley suprime ese requisito de domicilio para los ciudadanos cubanos, así que en principio sí podrás. Dos cautelas: el texto definitivo no está publicado y el Reglamento podrá precisar los trámites.
¿Podré heredar la vivienda de un familiar si soy emigrado?
Hoy no lo permiten el artículo 80 de la Ley 65 ni el artículo 470 del Código Civil. El anteproyecto inaplica esa incapacidad para la adjudicación de la vivienda. Ojo con el matiz que casi nadie cuenta: solo para la vivienda. El artículo 470 del Código Civil no se deroga, así que para el resto de la herencia la incapacidad sigue en pie.
¿Cuántas viviendas se podrán tener en propiedad?
Hoy una, más una de descanso o veraneo. El anteproyecto reconoce el derecho a tener hasta dos viviendas en propiedad, sin perjuicio de la de descanso que ya esté declarada como tal en el título. Si se demuestra que se excedió el tope, se pierde la última vivienda adquirida.
¿Podrán los extranjeros comprar casas en Cuba?
No como se ha contado. El anteproyecto abre una vía tasada: exige inversión significativa en la economía cubana o necesidad de residencia por tratamiento médico u otra causa, que sea uso residencial en zona urbana, que pase por una inmobiliaria con derecho de adquisición preferente, y el pago de impuestos. No es comprarle una casa a un particular cubano.
Tengo una casa vacía en Cuba. ¿Corro algún riesgo con la nueva ley?
Sí, uno distinto. El anteproyecto obliga a recuperar el valor de uso de una vivienda deshabitada de forma permanente que se esté deteriorando, aunque no esté declarada en ruina; y si el abandono la lleva a estado de ruina, permite a la Dirección Municipal de la Vivienda pedir a un tribunal la pérdida del derecho. Ya no se perdería por emigrar, sino por dejarla caer. También obliga a nombrar un representante cuando el titular está ausente.
